La prescripción adquisitiva de dominio, también conocida como usucapión, es el mecanismo legal que permite a una persona convertirse en propietaria de un bien inmueble por haberlo posesionado de forma continua, pacífica y pública durante un tiempo determinado.
¿Qué es la prescripción adquisitiva?
Es el derecho que adquiere una persona de convertirse en propietaria de un bien inmueble al poseerlo de manera:
- Continua: Sin interrupciones.
- Pacífica: Sin violencia ni coacción.
- Pública: De manera abierta y notoria, sin ocultamiento.
- Como propietario: Actuando como si fuera el dueño (animus domini).
Tipos de prescripción adquisitiva
1. Prescripción adquisitiva ordinaria
Requiere:
- Plazo: 5 años de posesión continua.
- Justo título: Documento que demuestre una voluntad de adquirir (contrato de compraventa, donación, etc.).
- Buena fe: El poseedor debe creer que es el propietario legítimo.
2. Prescripción adquisitiva extraordinaria
Requiere:
- Plazo: 10 años de posesión continua.
- No requiere justo título ni buena fe.
- Basta con demostrar la posesión pacífica, pública y como propietario.
¿Cuándo se aplica la prescripción adquisitiva?
Este procedimiento es útil en casos como:
- Terrenos heredados sin documentos de propiedad.
- Predios comprados hace años sin inscripción registral.
- Posesión de terrenos abandonados por sus antiguos propietarios.
- Ocupación de terrenos sin oposición del titular registral.
Requisitos para solicitar la prescripción adquisitiva
- Acreditar la posesión continua durante el plazo legal (5 o 10 años).
- Demostrar que la posesión es pacífica, pública y como propietario.
- Presentar documentos que prueben la posesión (recibos de luz, agua, declaraciones juradas, testimonios).
- Levantamiento topográfico del predio.
- Partida registral del predio (si existe).
Procedimiento para obtener la prescripción adquisitiva
Vía Notarial (más rápida y económica)
Aplicable solo si:
- No hay oposición de terceros.
- El predio no está inscrito en Registros Públicos o el propietario registral está de acuerdo.
Pasos:
- Presentar solicitud ante notario con los documentos que acrediten la posesión.
- Publicar edictos en el diario oficial y en uno de mayor circulación.
- Esperar el plazo de oposición (30 días).
- Si no hay oposición, el notario emite la escritura pública de prescripción adquisitiva.
- Inscribir la escritura en la Sunarp.
Vía Judicial (cuando hay oposición)
Es necesario acudir a un juzgado civil si:
- Existe oposición del propietario registral.
- Hay conflicto con terceros.
Pasos:
- Presentar demanda de prescripción adquisitiva ante el juzgado civil.
- Notificar al propietario registral (si existe).
- Etapa probatoria (presentación de documentos, testimonios, pericias).
- Sentencia judicial favorable.
- Inscripción de la sentencia en Registros Públicos.
Pruebas que acreditan la posesión
- Recibos de servicios: Luz, agua, teléfono a nombre del poseedor.
- Declaraciones juradas: Documento notarial declarando la posesión.
- Testimonios: Vecinos que confirmen la posesión continua.
- Fotografías: Que muestren la ocupación a lo largo de los años.
- Documentos tributarios: Autovalúos, pagos de impuesto predial (si aplica).
- Contratos de compraventa antiguos: Aunque no estén inscritos, demuestran la intención de adquirir.
Costos aproximados
- Vía notarial: Entre S/ 2,000 y S/ 5,000 (dependiendo del valor del predio).
- Vía judicial: Entre S/ 5,000 y S/ 15,000 (incluye honorarios de abogado, tasas judiciales y pericias).
Tiempo estimado
- Vía notarial: 2 a 4 meses.
- Vía judicial: 1 a 3 años (dependiendo de la complejidad del caso y la carga procesal del juzgado).
⚠️ Importante
La prescripción adquisitiva solo es válida sobre predios de dominio privado. No aplica para terrenos del Estado, áreas protegidas o bienes de dominio público (playas, ríos, plazas, etc.).
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